Ⅳ．不動産の相続～不動産の相続を完全図解～ | 高知相続税・生前贈与相談センター

相続税の計算においては、不動産の評価は非常に重要です。
理由はシンプルで、多くのケースでは、
・相続財産の約半分が不動産
・相続税の相談の約7割が土地評価
だからです。

ここでは、
・土地相続税評価
・路線価
・土地評価減
といった要点を中心に、
不動産の相続を完全図解し、分かり易く解説します。

１不動産の相続とは
相続財産の中で最も重要なのが、『不動産』です。
不動産には次の種類があります。

２土地の相続税評価とは
相続税では、土地は時価ではなく相続税評価額で計算します。
つまり、相続税評価額＝土地の評価額となります。
多くの場合、実際の市場価格より低くなります。

３路線価とは
土地評価で最も重要なのが、路線価です。
路線価とは、道路に面する土地の1㎡あたりの価格です。
国税庁が毎年発表します。

４土地評価の方法
土地評価は主に2種類です。

【土地評価の計算】

基本式：土地評価額＝路線価×面積

ただし実際は、多くの補正があります。

【主な土地補正】
・奥行価格補正
・不整形地補正
・間口狭小補正
・がけ地補正

５土地評価減（相続税を下げる重要ポイント）
土地は評価減が多い資産です。
【主な評価減】
・小規模宅地
・貸家建付地
・借地権

①小規模宅地特例
最も大きな節税制度です。
自宅土地の場合だと、最大80%減額できます。

②賃貸不動産の相続
アパートなどの賃貸不動産は、相続税評価が大きく下がります。
その理由としては、
・借家権
・借地権
があるためです。

【賃貸不動産評価の計算】

土地×(1 − 借地権割合 × 借家権割合)

６空き家相続
最近増えているのが、空き家相続です。
日本では、空き家が約900万戸あります。

【空き家相続で生じる主な問題】
・管理費
・固定資産税
・売却困難
・相続人トラブル
・空き家対策

空き家相続では、次の対策が重要です。
①売却
②賃貸
③解体

７相続した不動産の名義変更
不動産相続では、相続登記が必要です。
2024年から義務化されています。
（期限：3年以内）

【不動産相続チェック】
以下の場合、税理士へのご相談をおすすめします。
□ 都市部に土地
□ 賃貸アパート
□ 評価額5000万円以上
□ 土地が複数
□ 相続人が多い

８税理士に依頼するメリット
土地評価は、税理士によって税額が数百万円変わることがあります。
その理由として、
・土地評価減
・特例適用
・小規模宅地
などの複雑な制度となっていることが挙げられます。

また、すべての税理士が相続税申告に精通しているわけではなく、
経験値の差により計算方法が大きく異なることがあり、
担当した税理士により納税額が大きく異なることがあります。

【相続不動産の無料相談】
当事務所では、
・土地評価
・相続税試算
・不動産相続
について、無料相談を行っています。
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